חוזה שכירות לעסק

אחת מלקוחות המשרד הנה מסעדה מוכרת ואהובה בעיר רחובות.

לאחר תקופה ארוכה שבה פעלה המסעדה תחת חוזה שכירות ישן, הסתיימה תקופת החוזה ובעל המסעדה והמשכיר של הנכס ביקשו לחדש את תקופת החוזה.

בין הצדדים התחיל מו"מ אשר נוהל באמצעות משרדנו.
המשכיר רצה לייקר את שכר הדירה שהנו מקבל מהמסעדה ואילו לבעל המסעדה היה חשוב לקבל תקופת שכירות ארוכה של לפחות 5 שנים כדי שתהיה לו ודאות ויציבות בניהול העסק, שנים רבות קדימה.

המו"מ התנהל בקשיחות אך באופן מכבד ורק לאחר כחודש ובתום פגישה מרתונית אל תוך הלילה, הצדדים באו זה לקראת זה והתנאים הסופיים סוכמו תוך שהצדדים חותמים על נוסח חוזה שכירת לעסק שהיה מקובל על שניהם. 

מה מיוחד בחוזה שכירות לעסק

חוזה שכירות של עסקים שונה מחוזה שכירות למגורים במספר דברים עיקריים: תקופת החוזה ארוכה יותר וזאת בכדי לייצר לעסק ודאות ויציבות.
תקופת אופציה ארוכה בכדי שהעסק יוכל למצות את ההשקעה שלו וליהנות מעוד שנים של עשייה וודאות.
שכר הדירה כמובן תלוי בגודל הנכס ובמיקומו אך על פי רוב הוא יהיה יקר.
הביטחונות שהמשכיר מבקש משמעותיים מאוד עקב פוטנציאל הנזק שיכול להיגרם ועל כן משכירים מבקשים דורשים ערבות בנקאית גבוהה, ערבים איכותיים לחוזה שכירת לעסק וכו'.

מעבר לכך, המשכיר דורש מהשוכר להתחייב כי ינהל את העסק באופן שלא יסב נזקים מכל סוג למבנה ו/או לסביבה כמו השכנים ועסקים אחרים בסביבה.

דוגמא לחוזה שכירות לעסק / הסכם שכירות משרד

חוזה שכירות לעסק

שנערך ונחתם ברחובות 07.07.2021

השמות בדויים

 בין:        מר משכיר מושכר ת.ז. 014747474
מרח' האוכל 41, תל אביב-יפו 41414141
טל':   050-5511155  |  דוא"ל: nuafrrrr@gmail.com
(להלן: "המשכיר")

מצד ראשון;

ובין:       מסעדת אוכל טעים בע"מ ח.פ. 147788888
מרח' גורמה 28, רחובות 141414141
טל': 054-747474747  |  דוא"ל food@gmail.com
(להלן: "השוכר")

מצד שני;

הואיל     והמשכיר הינו הבעלים ובעל מלוא זכויות החזקה להחזיק בשתי (2) חנויות צמודות בקומת קרקע ברח' המסעדה 123 ברחובות, הידועות כחלק מחלקה 1111 וחלק מחלקה 222 בגוש 333 (להלן: "המושכר").

והואיל   והשוכר מעוניין לשכור מאת המשכיר את המושכר והמשכיר מעוניין להשכיר את המושכר לשוכר לתקופה ובתנאים המנויים בהסכם זה להלן.

והואיל   והשוכר מעוניין לשכור מאת המשכיר את המושכר והמשכיר מעוניין להשכיר את המושכר לשוכר לתקופה ובתנאים המנויים בהסכם זה להלן.

והואיל   וביום תחילתו של חוק הגנת הדייר (הוראות שונות) תשכ"ח 1968, לא היה השוכר דייר הזכאי להחזיק במושכר.

והואיל   וברצון הצדדים לפרט בהסכם זה את תנאי השכירות.

לפיכך הצהירו והסכימו הצדדים כדלהלן:

1. מבוא ונספחים

1.1.     המבוא להסכם זה מהווה חלק עיקרי ובלתי נפרד מתנאיו והוראותיו, ויקרא בכפיפה אחת עם תוכנו.

1.2.     הכותרות לסעיפי הסכם זה הינן לצורך נוחיות הקריאה בלבד ולא תשמשנה לצורך פרשנות הוראותיו.

2. תקופת השכירות

2.1.     המשכיר משכיר בזאת לשוכר את המושכר, והשוכר שוכר בזאת מהמשכיר את המושכר בהתאם להסכם זה והוראותיו.

2.2.     תקופת השכירות הינה למשך חמש (5) שנים החל מיום 01.01.2021 וכלה ביום 30.12.20256 (להלן: "תקופת השכירות").

3. שכירות משנה

3.1.     השוכר מתחייב לא למסור, לא להעביר ולא ולהשכיר את המושכר או חלק ממנו או את זכויותיו על המושכר וחלק ממנו על פי חוזה זה וכן לא להרשות לאחר להשתמש או להמשיך להשתמש במושכר או בחלק ממנו וכן לא לשתף בהחזקת המושכר או בשימוש בו או בכל הנאה ממנו, בין אם השימוש או ההנאה מוגדרים או בלתי מוגדרים וכן אסור לשוכר להעניק למישהו זכות במושכר או רשות איזושהי בין בתמורה או בלי כל תמורה, מבלי לקבל רשות והסכמה לכך מאת המשכיר מראש ובכתב.

3.2.     מובהר כי השוכר רשאי להעסיק במושכר עובדים שלו.

4. מטרת השכירות

4.1.     השוכר מתחייב להשתמש במושכר לצורך הפעלת מסעדה, ולא לכל מטרה אחרת, ללא הסכמת המשכיר מראש ובכתב.
השוכר בלבד אחראי להשגת  האישורים והרישיונות הנדרשים לצורך ניהול עסק זה במושכר, מאת כל רשות וגוף. 

4.2.     המשכיר ישתף פעולה ויחתום על כל מסמך שידרש לקבלת רשיון עסק ובתנאי שאין בכך על מנת להטיל על המשכיר כל אחריות או חבות.

4.3.     השוכר רשאי להציב שלט למושכר בתיאום עם המשכיר ויהא אחראי להשגת האישורים והרישיונות לכך אשר גם ישולמו במידת הצורך על ידו.
עם סיום השכירות יוסר השילוט ע"י השוכר והמצב יוחזר לקדמותו ע"י השוכר וכל הוצאה כלשהי להסרה תשולם על ידי השוכר בלבד.

4.4.     השוכר מצהיר כי הוא מחזיק בפועל במושכר ועל כן הוא מכיר אותו, על כל מתקניו ואביזריו, על אפשרויות השימוש בו, מכיר את הבניין בו הוא מצוי, את סביבתו ואת דרכי הגישה אליו והמושכר, במצבו AS IS, מתאים לצרכיו ולמטרותיו.
השוכר מוותר על זכותו לטעון כל טענה בקשר לאי התאמה או לכל פגם או מום אחר במושכר, לרבות בעניין רישיון עסק.

5. דמי השכירות
   

בתמורה לשימוש  במושכר עפ"י הוראות הסכם זה, ישלם השוכר למשכיר  דמי שכירות כדלקמן:

5.1.     בגין דמי שכירות חופשיים בעבור המושכר בין התאריכים 01.05.2021 ל- 31.10.22 ישלם השוכר דמי שכירות חודשיים בסך של 33,000 ש"ח (שלושים ושלושה אלף שקלים חדשים) בצרוף מע"מ כחוק, באמצעות שמונה עשרה (18) שיקים דחויים ליום ה- 11 בכל חודש וההמחאות יימסרו למשכיר מראש.

5.2.     תשלום דמי השכירות או כל תשלום אחר החל על השוכר על פי הסכם זה, במלואו ובמועדו, הינו תנאי עיקרי של הסכם זה.
כל מקרה של אי פרעון תשלום כלשהו במועדו, אשר לא יפרע בתוך 14 יום ממועד הפירעון המקורי, יחשב כהפרה יסודית של ההסכם על ידי השוכר ויקנה למשכיר את כל הסעדים על פי הסכם זה ועל פי החוק.

5.3.     מבלי לפגוע בזכות המשכיר לתבוע פינוי המושכר וכל סעד אחר, הרי אם איחר השוכר לשלם למשכיר דמי שכירות, או כל תשלום אחר המשתלם למשכיר על פי הסכם זה, יישא סכום זה ריבית פיגורים בשיעור 5% (אחוז וחצי) לכל חודש או לחלק היחסי ממנו עבור דמי השכירות שלא שולמו.

5.4.     מוסכם בין הצדדים כי במידה ואיזה מן התשלומים על פי הסכם זה יהיה בשיק או בשטר, הרי מסירת השיק או השטר לא תחשב כתשלום, ורק פרעונו בפועל של השיק או השטר במועד הקבוע לו בהסכם זה ייחשב כתשלום במועד של דמי השכירות או תשלום ממין אחר, הכל לפי העניין.

תשלומים והוצאות

5.5.     בנוסף לדמי השכירות לעיל, השוכר ישלם במשך כל תקופת השכירות את כל ההוצאות הקשורות באחזקת המושכר והשימוש בו לרבות מים וחשמל.
התשלומים הנ"ל לא ייחשבו כדמי מפתח כמשמעותם בחוק הגנת הדייר.

5.6.     השוכר יישא בתשלום מיסים עירוניים וממשלתיים החלים על מחזיקי נכסים, לרבות ארנונה ומיסי עירייה, ולמעט מס רכוש ומיסים החלים על בעלים של נכסים שישולמו במלואם ע"י המשכיר, וכן למעט היטלי פיתוח והשבחה אשר יחולו על המשכיר.

5.7.     השוכר יוודא רישום שמו כשוכר המושכר בעירית רחובות (על פי הסכם זה).

6. השימוש במושכר

6.1.     השוכר רשאי להשתמש במושכר למטרת הפעלת מסעדה, ומתחייב להימנע מגרימת רעשים ו\או מטרדים לא סבירים לדיירי הסביבה וכן לשמור על ניקיון המושכר וסביבתו וכן מתחייב לשמור על כל חוק, וחוקי העזר העירוניים בהקשר לשימוש במושכר .

6.2.     השוכר לבדו אחראי כלפי כל תביעה מכל סוג ומין שהוא בקשר לשימוש שהוא מבצע במושכר, ובמידה מסיבה כל שהיא ייתבע מהמשכיר תשלום כלשהו עקב פעילות של השוכר במושכר או ע"י עובדיו ושליחיו מתחייב השוכר לשפות על כל נזק כזה מיד לכשיידרש לכך ולשלם במקום המשכיר כל סכום שייפסק ע"י ערכאה שיפוטית בישראל.

6.3.     לא שילם השוכר חוב כאמור לעיל, רשאי המשכיר לשלמו על חשבון השוכר, לאחר שהתריע על כך בפניו 14 יום מראש, ולתבוע ממנו השבת כל סכום ששילם בצירוף הפרשי הצמדה וריבית.
כל זאת מבלי לפגוע בזכותו של המשכיר לסעד פינוי כנגד השוכר או כל סעד אחר על פי דין.

6.4.     על השוכר ומי מטעמו לשמור על שקט וניקיון סבירים במושכר לרבות בחצר הבית ובכל חלק אחר של הבית וכן עליו להשתמש במושכר באופן זהיר שלא יגרום נזק ,טרדה, רעש, ואי נעימות בלתי סבירים לדיירים אחרים שבבניין.

6.5.     אסור לשוכר לחבר ו\או להצמיד שום מתקן ו\או מחובר על קירותיו החיצוניים של המושכר ללא הסכמת המשכיר בכתב, למעט מזגנים, מערכת אזעקה ושילוט כאמור לעיל על אביזריהם וכן סורגים וכן אסור לשוכר לעשות שינויים שהם במושכר בלי לקבל רשות מראש ובכתב מהמשכיר, ואם עשה כן בלי רשות מראש ובכתב, לא יפרקם ולא יוציאם בלי הסכמת המשכיר בכתב ומראש ויהיה חייב לפרקם או להוציאם על פי הוראת המשכיר ולהחזיר מצב המושכר לקדמותו.

7. אחזקת המושכר

7.1.     השוכר מתחייב להחזיק ולהשתמש במושכר ובכל הצמוד אליו, באופן אחראי ומיטבי.

7.2.     המשכיר ישא בהוצאות תיקונים והחזקה רק אשר קשורים בטיפול תקלות הנגרמות עקב בלאי סביר במבנה המושכר ו/או הוצאות החלות על פי דין על בעלים.

8. בטחונות

8.1.     להבטחתם של חיובי השוכר עפ"י חוזה זה, העביר השוכר למשכיר פיקדון בסך של 63,000 ₪ בצ'ק מזומן אשר נמסר לידי המשכיר בעבר.

8.2.     המשכיר יממש את הפיקדון שהופקד בידיו, כולו חלקו, רק בכפוף למתן הודעה מוקדמת בכתב במסירה אישית בת 21 יום לשוכר, ורק במצב בו הייתה לדעת המשכיר הפרה של הסכם זה ולאחר שהשוכר לא פעל לתיקון ההפרה תוך 21 ימים מיום מתן ההודעה כאמור.

8.3.     בתוך חודש לאחר סיום תקופת השכירות, ובכפוף לכך כי השוכר מילא את חובותיו על פי הסכם זה, יושבו הבטחונות והפיקדון בסך 63,000 ש"ח לשוכר.
בסיום השכירות יבצעו הצדדים מסירת חזקה של המושכר.

9. אחריות לנזקים וביטוח

9.1.     השוכר מתחייב לקיים הוראות כל דין בקשר עם שימוש ואחזקת המושכר.

9.2.     השוכר יהא אחראי לכל נזק (למעט בלאי סביר) ו/או עוולה שתארע במושכר, לכל צד ג'.

9.3.     מוסכם בזה כי השוכר יבטח את מבנה המושכר, ותכולת המושכר ופוליסת הביטוח תכלול בין היתר, הוראות בדבר ביטוח צד ג', וביטול זכות שיבוב כנגד המשכיר.

9.4.     מוסכם בזה כי בעשיית ביטוח זה אין המשכיר נוטל על עצמו כל חבות כלפי השוכר וכי אין בה כדי לפתור את השוכר בכל חבות כלפי המשכיר על פי הסכם זה או על פי כל דין.
המוטב בפוליסת ביטוח מבנה המושכר יהיה המשכיר בלבד.

10. אי תחולת חוק הגנת הדייר

10.1.     מוסכם ומוצהר במפורש בין הצדדים, כי השכירות לפי הסכם זה הינה לתקופה מוגבלת כמוגדר בהסכם.

10.2.     מוצהר בזה במפורש כי השוכר אינו משלם בקשר לשכירות לפי הסכם זה דמי מפתח כמשמעותם בחוק הגנת הדייר או תשלומים הוניים כלשהם וכל תשלום ששילם וישלם השוכר בגין השכירות יהוו דמי שכירות חופשיים.

10.3.     השכירות לפי הסכם זה אינה מוגנת לפי חוק הגנת הדייר או כל חוק אחר, קיים או עתידי, הבא להגן על דיירות, ולא תחול על השכירות כל הגבלה שבדין, קיים או עתידי, הבא להגן על דיירים.

11. הסבת זכויות

11.1.     השוכר  מתחייב לא להעביר, לא למסור, לא לשעבד או למשכן בכל דרך את זכויותיו על פי חוזה זה  או חלק מהן, בין בתמורה ובין שלא בתמורה אלא בהסכמת המשכיר בלבד.

השוכר יוכל להמציא שוכר אחר במקומו למשך תקופת השכירות, ובלבד שיעמוד בתנאי הסכם השכירות ושביעות רצון המשכיר בלבד.

11.2.     המשכיר יהיה רשאי לשעבד או להעביר בכל דרך את זכויותיו במושכר ו/או את זכויותיו ע"פ הסכם זה, כולן או חלקן, ללא צורך בהסכמת השוכר, ובלבד שלא תפגענה זכויות השוכר, המפורטות בחוזה  זה.

12. סיום החוזה או ביטולו ופינוי המושכר

12.1.     בקרות המקרה המפורט להלן תסתיים תקופת השכירות ועל השוכר לפנות את המושכר ולהחזיר החזקה בו למשכיר כאמור לעיל:

12.1.1.     כאשר השוכר יפר הפרה יסודית את החוזה הזה ואולם הפרה זו לא תוקנה גם לאחר שניתנה לשוכר אורכה של 14 ימים לתקנה וזאת בהודעה בכתב מהמשכיר.

12.1.2.     כאשר השוכר יפר את החוזה הפרה שאיננה יסודית ואולם הפרה זו לא תוקנה גם לאחר שניתנה לשוכר אורכה של 21 ימים לתקנה וזאת בהודעה בכתב מהמשכיר.

12.1.3.     כאשר נגד השוכר ייפתחו הליכי פשיטת רגל ו\או כינוס נכסים ו\או מינוי מפרק זמני או קבוע והם לא יוסרו תוך 90 יום.

12.2.     על אף האמור לעיל במקרה בו יבקש השוכר לסיים את השכירות לפני תום התקופה עפ"י חוזה זה כי אז יהיה רשאי לעשות כן בתנאי שמצא שוכר חלופי לשביעות רצון המשכיר, שייכנס בנעליו לפי הסכם זה, לרבות הבטחונות על פיו, המשכיר לא יסרב אלא מטעמים סבירים.
למען הסר ספק, הציוד במושכר, שם העסק והמוניטין שלו שייכים לשוכר.

13. צעדים במקרה של הפרה
    

13.1.     במידה והשוכר לא יפנה את המושכר בתום תקופת השכירות על פי חוזה זה ישלם השוכר סך של 500 ₪ לכל יום של פיגור בפינוי.
על פיגור בפינוי העולה על 30 יום מעבר לתום לתקופת השכירות, ישלם השוכר בנוסף לאמור לעיל, כפיצוי קבוע ומוערך מראש, סך של 5,000 $ בגין הנזק שעלול להיגרם למשכיר.
כל זאת מבלי לפגוע בסעדים אחרים הנתונים למשכיר לפינוי השוכר בתום תקופת השכירות ומבלי שתשלומים אלה יחשבו כהארכת או חידוש חוזה השכירות.

13.2.     פיגור בתשלום דמי השכירות המגיעים לפי חוזה זה במועד, וכלל שהפרה זו לא תוקנה גם לאחר שניתנה לשוכר אורכה של 14 ימים לתקנה וזאת בהודעה בכתב מהמשכיר, יהווה הפרה יסודית של החוזה, מבלי לפגוע באמור לעיל ישא כל פיגור בתשלום דמי השכירות הצמדה למדד.
על פיגור בתשלום דמי שכירות העולה על 30 יום מעבר למועד שנקבע לתשלום ישלם השוכר בנוסף לאמור לעיל, כפיצוי קבוע ומוערך מראש סך של 5,000 $ בגין הנזק שעלול להיגרם למשכיר, כל זאת מבלי לפגוע בסעדים אחרים הנתונים למשכיר.

13.3.     אין באמור לעיל כדי לגרוע מכל סעד אחר השמור למשכיר כתוצאה מהפרת יסודית או אחרת על פי כל דין, לרבות אכיפת החוזה, או ביטול החוזה, פיצויים בסכום גבוהה מהמוסכם עבור נזק שיוכח וחילוט הביטחונות שבידו.

14. שונות

14.1.     למשכיר או לבאי כוחו שמורה הזכות לבקר במושכר בכל שעה סבירה תוך תיאום מראש, כדי לוודא קיום הוראות הסכם זה ע"י השוכר.

14.2.     כל תשלום או מס שישולם על ידי המשכיר ותשלומו חל על השוכר, יחזיר השוכר למשכיר את הסכום תוך 7 ימים מהדרישה הראשונה בכתב של המשכיר.

14.3.     לא יהיה תוקף לכל שינוי של הוראה מהוראות חוזה זה אלא אם כן נעשה הדבר בכתב ובמסמך החתום בידי שני הצדדים.

14.4.     הסכמת צד להסכם לסטייה מתנאי החוזה במקרה מסוים לא תשמש תקדים ו/או לא תהווה משום ויתור ולא ילמדו ממנה גזרה שווה למקרה אחר.

14.5.     כל הודעה למשכיר ע"פ הסכם תשלח הן ליחיד השוכר והן ליחיד המשכיר.

14.6.     כתובות הצדדים לצורך הסכם זה הן כאמור במבוא להסכם זה.
כל הודעה שתשלח מצד אחד למשנהו עפ"י הכתובות המפורטות לעיל תחשב כאילו הגיעה לתעודתה בתום 5 ימים מיום שנמסרה למשלוח במשרד הדואר או בתוך 24 שעות אם נשלחה בדוא"ל.

ולראיה באו הצדדים על החתום:

השוכר                                                                                                                       המשכיר

לסיכום

חוזה שכירות לעסק צריך להיערך בקפידה ויש לקבל ייעוץ משפטי ספציפי בטרם הכנתו בכל הקשר להגנה על האינטרסים העסקיים והמשפטיים של העסק.

חוזה איכותי ומקצועי מקנה לבעל העסק שקט נפשי, ודאות ויציבות ומאפשר להשקיע בעסק בלב שלם מבלי לחשוש לגורל ההשקעה והפרנסה.

עו"ד דרור הראל מתמחה בליווי עסקים ובהכנת חוזה שכירות עסקי לעסקים מסוגים שונים.