פינוי בינוי
מהו פינוי בינוי?
פינוי בינוי הוא הליך של התחדשות עירונית שבו בניינים ישנים ומבונים בצפיפות נמוכה נהרסים ובמקומם נבנה פרויקט מגורים חדש וגדול יותר, כאשר הדיירים המקוריים מקבלים דירה חדשה בפרויקט ללא תשלום, בתמורה לזכויות הבנייה שהם מוותרים עליהן.
נכון ל-2026, החוק מאפשר קידום פרויקט כאשר 67% מבעלי הדירות בבניין או במקבץ הבניינים מסכימים לעסקה – ירידה משמעותית מהרוב של 80% שנדרש בעבר – מה שמאיץ פרויקטים רבים שהיו תקועים שנים בגלל דיירים סרבנים.
תהליך פינוי בינוי מתחיל בפנייה של יזם לבעלי הדירות, ממשיך בבחירת נציגות דיירים ועורך דין מייצג מטעמם על חשבון היזם, ולאחר מכן חתימה על הסכם פינוי בינוי הכולל את פרטי הדירה החדשה, מפרט טכני, לוחות זמנים ובטוחות. לאחר קבלת הרוב הנדרש (67%), רשאי היזם לפנות לבית המשפט לצורך אכיפת ההסכם מול דיירים סרבנים, בכפוף לתנאים הקבועים בחוק. מבחינת מיסוי, דיירים המקבלים דירה חדשה בתמורה לזכויות בדירה הישנה זכאים לרוב לפטור ממס שבח, ואילו היזם עשוי לחוב במס רכישה על הזכויות שקיבל.
הדיירים זכאים לדיור חלופי בתקופת הבנייה על חשבון היזם, לייצוג משפטי נפרד על חשבונו, ולערבויות בנקאיות המבטיחות את זכויותיהם. ליווי משפטי של עורך דין מקרקעין חיוני לבדיקת ההסכם וזכויות הדיירים – בדומה לעקרונות המנחים גם בהליכי פינוי דייר – כדי להבטיח שהתמורה תואמת את שווי הזכויות שנמסרות ליזם.
שאלות נפוצות – פינוי בינוי
מה קורה אם דייר מסרב לחתום על הסכם פינוי בינוי?
אם התקבלה הסכמת 67% מבעלי הדירות, ניתן לפנות לבית המשפט בבקשה למינוי בורר או לאכיפת ההסכם על הדייר הסרבן.
האם הדיירים משלמים מס על הדירה החדשה שמתקבלת בפינוי בינוי?
לרוב חל פטור ממס שבח על דיירים המחליפים דירה ישנה בדירה חדשה במסגרת עסקת פינוי בינוי, בכפוף לתנאי הפטור בחוק.
מי משלם על עורך הדין המייצג את הדיירים?
היזם נושא בעלות הייצוג המשפטי של נציגות הדיירים, כחלק מתנאי עסקת פינוי בינוי המקובלים.
כמה זמן אורך פרויקט פינוי בינוי בממוצע?
מרגע החתימה ועד למסירת הדירות החדשות עשוי הפרויקט להימשך בין 5 ל-10 שנים, בהתאם להיקפו ולהליכי הרישוי.
מה גודל הדירה החדשה שיקבלו הדיירים?
בדרך כלל גדולה יותר מהדירה הקיימת, בתוספת שטח מוסכמת מראש בהסכם, בהתאם לזכויות הבנייה שאושרו לפרויקט.