כשאתם נכנסים להסכם שכירות לדירה חדשה מקבלן, אתם מבצעים צעד משמעותי, גם מבחינת ההשקעה הכלכלית וגם מבחינת השקט הנפשי שלכם.
הסכם נכון, שיענה למאפיינים הייחודיים של דירה חדשה – מועד מסירה, תשתיות, בגין תיקונים, אחריות קבלנית – הוא הבסיס לכך שתהיו מוגנים, תחושו בטוחים ויהיו לכם כלים ברורים במקרה הצורך.
בהמשך נסקור את השאלות החשובות ביותר שהשוכרים והמשכירים צריכים לשאול ולהבהיר – כך שתדעו בדיוק מה לבדוק, מה לדרוש ומה לוודא לפני החתימה.-
לקוח המשרד קיבל את המפתחות לדירה חדשה שרכש מקבלן בבניין בעיר נס ציונה.
הדירה נרכשה לצרכי השקעה ולכן הלקוח פרסם מודעה באתר אינטרנט שמתמחה בכך ותוך זמן קצר פנו אליו בני זוג שביקשו לשכור את הדירה.
הצדדים סיכמו ביניהם את התנאים העיקריים וביניהם דמי שכר הדירה, תקופת ההסכם, מספר האופציות וכיוצ"ב.
התבקשנו להכין הסכם שכירות בעבור הצדדים בקשר לדירה המושכרת.
בשלב ראשון, ביצענו בדיקות נאותות כלכליות ומשפטיות לשוכרים הפוטנצייאלים אשר סיפקו לנו את תעודות הזהות שלהם.
בדיקות הנאותות שבוצעו לצורך הסכם השכירות לדירה החדשה מקבלן הן:
מאחר והשוכרים עברו בהצלחה את בדיקות הנאותות, התקדמנו להכנת טיוטת הסכם שכירות מיוחד שמתאים לדירות חדשות מקבלן.
מלבד סעיפים סטנדרטיים בקשר לתקופת השכירות ולאופציות להארכת תקופת השכירות בכפוף למילוי הוראות ההסכם, בהסכם שכירות לדירה חדשה מקבלן יש צורך בתוספת של סעיפים מיוחדים.
כך לדוגמה, הובהר שהשוכר יהא אחראי כלפי המשכיר במשך כל תקופת השכירות עבור שלמות הדירה ואביזריה, ויהיה חייב לתקן מיד ועל חשבונו כל קלקול או שבר שיגרמו כתוצאה משימושו או חוסר זהירותו של השוכר או מישהוא מטעמו.
דרישות ביטוחיות: על השוכר חלה חובה לבטח את תכולת הדירה כולל נזקי אש וצד ג' – על חשבונו. מוסכם במפורש כי לשוכר ולחברת הביטוח לא תהיה כל תביעה וטענה כנגד המשכיר בגין כל נזק לתכולה ו/או לגוף ו/או לרכוש ו/או לצד ג' כלשהו מכל סיבה שהיא.
הובהר בהסכם שידוע לשוכר שבניית הדירה הושלמה זה עתה בסמוך למועד החתימה ועל כן קיימת לדירה
תקופת אחריות מטעם הקבלן שבנה את הבניין, בקשר לטיב הבניה ולתיקון ליקויי בניה.
על כן, חלה חובה על השוכר לדווח למשכיר על כל ליקוי או פגם שיתגלה בדירה, על מנת לאפשר למשכיר לדרוש את תיקון הליקוי מהקבלן על חשבונו של הקבלן.
סעיף זה מוגדר כסעיף יסודי בהסכם וכל נזק שיגרם לדירה עקב אי דיווח של השוכר למשכיר על היווצרות או תחליתו של נזק כלשהו, הרי שתוצאותיו ועלויותיו יחולו על השוכר והוא יידרש לתקנו על חשבונו ו/או לפצות את המשכיר בגין הנזק הנ"ל .
השוכר מתחייב לא לעשות בדירה כל שינוי מבנה או שינויים אחרים ולא לחצוב ו/או לקדוח בקירות באופן לא סביר. בכל מקרה, השוכר התחייב לאטום את החורים בסיום תקופת השכירות ולצבוע את הדירה בצבע לבן על חשבונו.
הבטחונות שנדרשו מהשוכרים היו:
מסירת צ'קים מראש במעמד חתימת ההסכם לכל תקופת השכירות
מסירת צ'קים פתוחים לפקודת העירייה, חברת חשמל, הגז והמים
פיקדון כספי בסך שלושה חודשי שכירות אשר יוחזק אצל המשכיר
ערבות אישית של ערב חיצוני איכותי לכל הוראות ההסכם לרבות אמצעי התשלום
שטר חוב על סך 75,000 ₪ להבטחת התחייבויות השוכרים בהסכם השכירות לרבות ערבות של צד ג' על שטר החוב.
להסכם השכירות אנו מצרפים נספח מיוחד שבו מציינים את הציוד והרכוש שמקבל השוכר מאת המשכיר
לדוגמה: מזגן, ארון אמבטיה, מטף כיבוי אש, שלט לשער חניה וכו'..
לנספח מצרפים הוראות לפיהן השוכר מתחייב לשמור על המחוברים והמטלטלין במצב טוב מאד ולעשות בהם שימוש זהיר וראוי ולדאוג לתחזוקה השוטפת של המוצרים ויהיה אחראי על שלמותם ותקינותם ויהיה חייב לתקן ולשלם כל נזק או קלקול שיגרום להם.
חשוב לוודא שההסכם מפרט מועד מדויק או טווח זמן מסירה של הדירה החדשה, וכן מועד תחילת השכירות – כלומר מתי השוכר מתחיל לשלם ומתי הדירה תהיה מוכנה למגורים. בהסכם יש לשים לב האם יש אפשרות לדחייה מצד הקבלן ומה קורה אם יש עיכוב (למשל אפשרות לבטל, דרישת פיצוי או קיזוז בדמי השכירות). כך השוכר לא ימצא את עצמו מתחיל לשלם כשעוד לא נכנס או עם ליקויים גדולים, והמשכיר מוגן מול מצב בו המסירה מתעכבת.
בדירה חדשה מקבלן עשויים להיות ליקויים לאחר מסירה או בתחילת השכירות, ולכן חשוב להגדיר מי יטפל בליקויים ומה התנאים לתיקון. ההסכם צריך לכלול סעיף שמבהיר כי המשכיר (או הקבלן באמצעותו) אחראי על תיקוני מבנה וליקויים מהקבלן בשלב ראשון, ולהגדיר תהליך דיווח ותיקון (למשל השוכר יעדכן בכתב, המשכיר יטפל תוך X ימים וכד׳). כמו-כן יש לקבוע מה קורה אם התיקונים מתעכבים – האם השוכר זכאי להנחת דמי שכירות או לסיום מוקדם של חוזה. הגדרה ברורה מונעת ויכוחים מיותרים בעתיד.
בהסכם שכירות חשוב לפרט את דמי השכירות החודשיים, מועד התשלום, תנאי הגדלה או הקפאה שנקבעו מראש (למשל הגדלה שנתית באחוז קבוע או בהתאם למדד), וכן האם קיימים דמי שמירה, דמי ועד בית, הוצאות חשמל, מים, ארנונה וכו׳. בדירה חדשה חשוב להבין מי משלם את ההוצאות הראשוניות (כתב-יד בעת מסירה / ניקיון / תשתיות) והאם השוכר נדרש לשלם מראש או שיש לכך אחריות של המשכיר. בהבהרה אלה ההוצאות מצויות תחת פיקוח ואין הפתעות בהמשך.
מומלץ מאוד לכלול בהסכם סעיף שמבהיר את סוג הביטוח הנדרש (ביטוח דירה-משכיר, ביטוח צד ג’ וכו׳), מי אתה הצד האחראי למה – כך שהשוכר לא ימצא עצמו נשא באחריות בלתי-מתאימה. בנוסף, כדאי לכלול סעיף על פיקדון או ערבות בנקאית והשבתה בסיום החוזה, ותנאים בהקשר לכך – במיוחד אם הדירה חדשה וכבר יש תשתיות שלא נוספו על-ידי השוכר. הסכם שמגדיר מראש את נושא הביטוח, הנזקים והפיקדון מביא ליציבות ביטחונית לשני הצדדים ומונע סכסוכים עתידיים.
לפני שמוסרים חזקה בדירה חדשה ויקרה ולפני שחותמים על הסכם שכירות מחייב עם אנשים שאנחנו לא בדיוק מכירים, כדאי מאוד לקבל ליווי וטיפול משפטי מקצועי מעורך דין בעל ניסיון שמתמחה בכך. עורך הדין יערוך בדיקות רקע כלכליות לשוכרים ויכין הסכם מקצועי עם הגנות משפטיות שנדרשות.
צרו קשר טלפוני לקבלת מידע ופרטים נוספים 08-6384080
קראו גם – ביטול חוזה שכירות, הודעת שוכר על ביטול חוזה שכירות ⇐
השאירו פרטים ונחזור
אליכם בהקדם!
